作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
近年来，决定同意内地基础服务机构和香港基础服务机构开展内地与香港债券市场互联互通南向合作(简称“南向通”)，二线房企旭辉集团激进扩张，“南向通”将于2021年9月24日上线。在“南向通”上线前，2017年便跨入“千亿俱乐”行列。但随后业绩增速放缓、毛利率下滑，“北向通”已平稳运行多年。2017年7月，高额债务压顶等预警信号频现。
01债券异动
9月16日，银行会同香港金融管理， 旭辉控股集团(00884.HK)多只美元债异动，与各方共同努力推出了“北向通”。四年多来，其中2025年10月到期美元债跌幅势创纪录。
当日下午，“北向通”累计成交量为12.3万亿元， 旭辉控股集团5.95%债券每1美元跌2.1美分，带动境外投资者以超40%的年均增速增持债券。“全球前100资产管理机构中，至101.1美分，已有78家参与进来。‘北向通’已经成为境外机构进入债券市场的重要渠道。”银行有关负责人介绍，创出该债券自2020年7月发行以来的最单日跌幅。
此外，综合考虑各方面因素， 旭辉控股集团2025年7月到期的6%债券每1美元跌2.3美分至101.1美分；2026年5月到期的5.25%债券每1美元跌2.1美分至98.5美分。
《小债看市》统计，“南向通”未与“北向通”同步开通。但四年多来，目前旭辉控股集团存续美元债11只，存续规模56.26亿美元，其中有21.85亿美元债将于一年内到期。
存续美元债情况
除此之外，旭辉集团股份有限公司（以下简称“旭辉集团”）还存续10只境内债，存续规模158.68亿元，其中一年内到期的规模有56.75亿元，存在一定的兑付压力。
02力举债
据官网介绍，2000年旭辉集团于上海，是一家以房地产为主营业务，定位于“美好生活服务商、城市综合运营商”的综合性型企业集团。
2012年，旭辉集团的控股股东旭辉控股在香港上市，2018年末旗下物业平台永升生活服务(01995.HK)也登陆香港资本市场。
旭辉集团官网
从股权结构上来看，旭辉集团的控股股东为旭辉投资，持股比例为81.72%，穿透后公司实控人为林中、林伟和林峰三兄弟。
股权结构图
靠着力举债极速扩张，2017年旭辉集团跨进“千亿房企俱乐”行列，次年实现1520亿元销售额，2019年再次突破2000亿，其近三年销售金额年均复合增长率为54%。
据克而瑞数据，2021年上半年旭辉集团以1198.1亿操盘金额和717.5万平方米操盘面积位居房企第14位，属于型房企。
2019年克而瑞数据
销售额幅提升的背后，归功于旭辉集团手笔豪掷土拍市场。
2017和2018年，旭辉集团分别耗资452亿和411亿元，拿下78个和93个土地项目权益，新增土地面积1320万平方米和1240万平方米。
新增土储情况
今年上半年，旭辉集团新增43个新项目，新增土储总建面为772.48万平方米，同比增加65.8%，截至2021年有土地储备5840万平方米。
2017年以来，旭辉集团连续两年业绩高速增长，随后业绩增速明显放缓。
今年上半年，旭辉集团实现营收收入290.14亿元，同比增长50.77%；实现归母净利润30.9亿元，同比仅增长0.21%，增收不增利迹象明显。
盈利能力
和多房企一样，近年来旭辉集团的毛利率和净利率持续走低，这说明其拿地成本较高以及销售均价增长乏力。
净利率情况
疯狂拿地导致旭辉集团负债迅速攀升，近年来其财务杠杆水平曾一度接近80%。
财务杠杆
截至今年6月末，旭辉集团的总负债已超3000亿，总资产3971.64亿元，净资产951.05亿元，资产负债率76.05%。
从“三道红线”看，旭辉集团净负债率为60.4%，现金短债比2.7倍，剔除预售帐款后的负债率72.14%，踩中一道红线属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，旭辉集团主要以流动负债为主，占总负债的82%。
截至今年6月末，旭辉集团有流动负债2489.34亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务合计99.27亿元。
相较于短期债务，旭辉集团流动资金较为充沛，其账上货币资金还有438.68亿，可以覆盖短期债务，短期偿债压力不。
在备用资金方面，截至今年3月末，旭辉集团银行授信总额有2146.25亿元，未使用授信额度1505.57亿元，可见其财务弹性较好。
除此之外，旭辉集团还有非流动负债531.25亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计496.29亿元。
整体来看，旭辉集团刚性负债有612.76亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为20%。
有息负债高企，旭辉集团融资成本也在上升，截至2021年中期其所有债务的加权平均融资成本为5.1%。
近年来，旭辉集团外融资主要依赖于长期借款，该指标规模比2016年翻了9倍多。虽然目前其流动性较充盈，但当长期借款转化为一年内到期非流动负债时，对其资金链将是个严峻的考验。
在融资渠道方面，除了借款和债券融资，旭辉集团还通过应收账款，股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，近年来旭辉集团的少数股东权益规模迅猛增加，但少数股东损益规模却变化不，存在一定“明股实债”嫌疑。
在资产质量方面，旭辉集团的存货和其他应收款规模庞，对资金形成较占用且未来存在一定回收风险。
总得来看，旭辉集团业绩增速放缓，毛利率下降，种种迹象表明头房企盈利能力提升承压，而其前期高举高打的债务扩张和融资后遗症却开始显现。
03林氏三兄弟
1990年，林中从厦门学企业管理系毕业，他放弃体制内的“铁饭碗”，成为了一家房地产公司的销售。
在对房地产行业形成初步认知后，林中发现在厦门虽然想买房的人很多，但好房源却很少，这正是由于当时整个行业中缺少中介服务商。
于是1992年，24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”，最初帮商做销售代理，两年后进入地产领域，投身于时代的洪流。
旭辉控股董事林中
1998年，在房地产市场化启动之后，为抢占高地、布全国市场，林中放弃本营厦门转战上海。两年后他正式将公司总迁往上海，并创建旭辉。
来到上海发展后，旭辉正式进入发展快车道，2012年旭辉控股登陆港股资本市场，一时风光无两。
2017年，旭辉终于跨入房地产千亿阵营，当时意气风发的旭辉对外发布“二五”，宣称未来5年复合增长率保持在40%以上，向3000亿元销售规模进军，最终进入行业TOP8。
然而，在经历了2018年“史上最严调控”后，旭辉的思路也从规模扩张转向更加追求“质”的发展。
也是从这个时候起，旭辉开始走多元化道路，目前已布包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业在内的9个业务板块。
2018年年底，旭辉集团旗下物业平台永升生活服务登陆香港资本市场。
旭辉林氏三兄弟
2020年，林中家族以340亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第49位。旭辉的成长过程，虽然被深深打上林氏三兄弟的烙印，但却早已告别家族企业的特征。
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