本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
伴随一纸分拆申请公告，力高地产集团有限公司（1622.HK，以下简称“力高地产”）旗下物管公司——力高健康生活有限公司（以下简称“力高健康生活”）向港交所递交了招股书，正式开启IPO。
正如公司名称所显示，力高健康生活的业务板块分为以优居美家为品牌的传统物业管理分及以“怡邻健康”为品牌的康养分。
根据招股书，力高健康生活将康养业务划分至社区增值服务分，主要以怡邻健康中心为载体，提供社区康养服务。只不过，报告期内，公司未披露该项业务的收益表现。
此外，对于康养业务，力高健康生活在招股书中表示，无法保证公司将能按计划增加社区医疗服务收益，亦无法保证公司对社区医疗服务的投资可及时收回，甚至存在根本无法收回的可能。
实际上，2018年～2020年，力高健康生活的分收益皆来自物业管理服务，公司亦在递表前突击收购，扩盈第三方规模。
针对物管服务及康养业务的发展计划等相关问题，《经营报》记者致函力高健康生活方面，截至发稿，对方未予以进一步回应。
康养“故事”
招股书显示，力高健康生活的历史最早可以追溯至2008年，其营运的附属公司UG Management（即“优居美家物业服务有限责任公司”，创始人包括力高健康生活控股股东黄若青的表亲黄鹏），开始为力高地产在江西的物业提供物业管理服务，后将业务范围扩展至芜湖、泰州、深圳、佛山、天津、烟台、武汉等城市。
递表前，力高健康生活将UG Management纳入公司股权架构之下，与烟台市中泰物业管理有限公司、深圳中天云联科技发展有限公司共同组成其在境内的主要业务平台，由力高健康生活间接全资附属公司——深圳优居美家物业服务有限公司统一控股。
经过一系列收购重组，力高健康生活作为上市境外实体于2021年2月。最终，由黄若虹、黄若青合计持有公司68.55%的股权，余下31.45%的股权由其他公众股东持有。
目前，力高健康生活的主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，管理类型包括住宅物业及非住宅物业，主要涵盖商用物业（如写字楼及商业街）及公共设施。
截至2020年12月31日，力高健康生活的在管项目共计达86个，合同在管建筑面积达1310万平方米，已订约管理117个项目，合同总建筑面积约2010万平方米。
2018年～2020年，力高集团（即力高地产及其附属公司）分别为力高健康生活提供项目26个、34个、43个，在管面积分别为510.5万平方米、616.5万平方米、752.6万平方米。同期，来自为力高集团所物业提供物业管理服务的收益分别为7990万元、9780万元及1.23亿元，分别占力高健康生活该项业务总收益的96.7%、93.4%及90.3%。
为扩增第三方面积，2020年末，力高地产通过间接全资附属公司以255万元的价格收购芜湖市森林物业管理有限公司（以下简称“芜湖森林”）51%股权。
招股书显示，芜湖森林主要从事提供住宅及非住宅物业管理服务，服务项目圴位于安徽芜湖市。该笔收购合计为力高健康生活带来25个在管项目，以及450万平方米的总建筑面积。
截至目前，力高健康生活拥有由独立第三方物业商的项目共计46个，总订约建筑面积650万平方米，占已订约建筑面积约29.7%。
除了提供传统的物业管理服务，力高健康生活的另一主要业务板块即为康养。
按照公司管理层的说法，力高健康生活期望成为客户的“双管家”，即生活管家及健康管家。
根据招股书，力高健康生活的康养业务主要以怡邻健康中心为载体，提供的社区康养服务涵盖社区医疗、长者照护、营养膳食、长者学院、邻里活动等。该项业务的收益划分至社区增值服务分。
2018年～2020年，力高健康生活分别实现收益1.24亿元、1.81亿元、2.22亿元。其中，来自社区增值服务的收入占比较低，从19%持续下降至9%。
社区增值服务中，公用区域管理服务收入占比为86.3%，其余几收入来源则为停车场销售代理服务、拎包入住服务、家居生活服务，康养业务似乎并没有形成规模收益。
对此，力高健康生活在招股书中表示：“可能需要量时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标。”此外，医疗保健行业在亦受到严格监管，未来将如何发展还难以预料。技术问题、经营问题或物流问题，都可能阻碍公司客户获得所需服务；医疗事故投诉、数据泄露等事件也将可能对其造成不利影响。
关联方欠款高企
记者注意到，力高健康生活打出的“健康牌”早有铺垫。
据了解，早在疫情发生之前，力高地产就已开始发力健康建筑，并将“新东方健康建筑”上升为集团，分别在2019年及2020年发布1.0产品和2.0产品。
此次将力高健康生活分拆上市的意义，力高地产在公告中称，“实现分拆集团的投资价值”，“确立其作为独立上市集团的身份，拥有独立的集资平台”，“能就各自的业务进行更集中的发展、规划及更好地分配资源”，“提高分拆公司的运营及财务透明度”。
不过，记者注意到，在应收账款的关联交易方面，力高健康生活或存在些许异常。
招股书显示，2018年～2020年，力高健康生活来自关联方的贸易应收款项从1131万元激增至5386万元。公司方面解释称，贸易应收款项主要产生自物业管理服务收入及向非业主提供的增值服务，而力高集团均为力高健康生活这两项业务的主要客户。
在非业主增值服务收入上，2018年～2020年，力高集团为力高健康生活分别贡献收入2070万元、4650万元、5370万元，分别占其同期自非业主增值服务所得收益约100%、94.7%、87.7%。
更为直接的体现是，2018年～2020年，力高健康生活录得应收关联方款项分别为1330万元、3780万元及7260万元。而该笔款项即为力高健康生活对力高集团的贸易应收款，以及因力高集团的资金归集管理及分配而导致的应收力高集团、其联营公司及合营企业款项，为免息及非贸易性质。
另一方面，近三年来力高健康生活的贸易应收款项平均周转天数也在逐年上升。其中，来自关联方分的平均周转天数从92天增至221天。
值得注意的是，2020年年报显示，力高地产全年收益同比增加44.8%至124.52亿元，但毛利率仅为22%，较2019年下降约12个百分点。力高地产方面称，毛利率减少主要由于年内平均土地收购成本增加，以及平均售价由2019年的8692元减至2020年的7824元所致。
截至2020年12月31日，力高地产的融资成本为237万元，同比增加18.8%，主要由于在建项目不符合资格作资本化的利息开支增加所致；现金及现金等价物约96.5亿元，较2019年下降13%，受限制现金为41.57亿元，同比增长 4.8%；公司总有息负债约201.11亿元，较2019年的有息负债167.82亿元增加17%。
2021年6月10日，标普确认力高地产的长期发行人信用评级为“B”。同时，鉴于公司有抵押债务增加，标普将该公司现有高级无抵押债券的长期发行评级从 “B”下调为“B-”。
标普认为，由于力高地产拥有2040亿元可销售资源，可支持三年以上的销售，因此，在2021年～2022年，公司将适度将其土地购买规模分别缩减至合同销售的38%～42%。这将导致公司2021年～2022年债务每年增长14%～18%。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
