出品 l 观点财经
作者 l 橙子
从去年融资三道红线政策出台，截至发稿，再到今年初多个城市针对房地产市场推出的土地集中供应政策，杭州银行（600926.SH）涨超5%；、（002142.SH）、、、等股拉升上涨。万联证券研报指：受生息资产端收益率下行影响，市场整体发展逐渐进入存量时代，二季度单季净息差略有收窄。而付息负债端，对房企长远发展也提出新的要求。不过，存款成本整体有所下行，挑战之下暗藏机遇，负债结构也在进一步优化。资产质量总体改善，能够率先实现负债规模“”，拨备计提力度仍在高位。展望全年，并不断优化土储结构，国内宏观经济增长以及货币政策等出现幅波动的概率不高，实现多元化经营的房企，因此，势必在未来长期发展过程中，银行业的整体经营环境趋于平稳向好。在2020年低基数的效应下，提前掌握先机，2021年整个板块的营收增长主要受规模因素的推动，为高质量可持续发展奠定基础。
而在当前诸多房企中，从雅居乐（HK.03383）近期披露的半年报业绩来看，在其实现经营业绩持续稳定增长的同时，融资三道红线全面达标，且不断优化的土储结构也在增厚其长期发展潜力，多元业务布则为其应对挑战抢抓机遇增添了更多可能。
销售亮眼推动业绩稳定增长
三道红线全达标获机构认可
从业绩表现来看：
整个上半年雅居乐共实现预售金额753.3亿元，同比上升36.7%，全年销售目标完成过半；
实现预售面积484.8万平方米，同比增长19.7%；
预售均价15,539元/平方米，同比增长14.2%。
也正是得益于上半年雅居乐整体销售结转向好，截至2021年6月30日止六个月，雅居乐实现营收385.88亿元，同比增长15.1%，实现净利润64.71亿元，期末现金较2020年末增长12.4%至571.60亿元，整体流动性充足。同时，还获得1,730亿元银行总授信额度，其中约有870亿授信额度尚未使用。
图片来源：雅居乐半年报
值得一提的是，雅居乐在降杠杆方面也是成效显著。
根据官方信息披露，雅居乐于2021年6月28日悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券。其管理层表示，其永续债规模将不再增加，并视情况适时赎回现存永续债。
同时，雅居乐“三道红线”全达标，跻身“绿档”阵营。
截止到2021年上半年底，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；
净负债率较2020年末再度幅下降15.7个百分点至45.3%；
现金短债比则上升至1.18倍。
早在去年8月份，监管层针对资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标，正式提出“三线四档”的房地产金融调控政策，未达标或者只达分标准的房企，将在融资规模上受限。因此，三道红线出台之后，各房企纷纷“”，压低负债水平。
在此背景下，雅居乐积极顺应市场发展需求，不断提高经营效率，压低负债规模，最终实现三道红线全线达标。
这一方面意味着雅居乐在后续资金规模方面，拥有更高的融资上限；
另一方面，也意味着雅居乐健康的财务结构，将进一步获得行业及资本市场认可，其意义之重，不言而喻。
降杠杆卓有成效，推动其融资成本有序下降。
根据雅居乐半年报信息披露，2021年上半年，其平均融资成本较2020年末下降0.6个百分点至5.96%。报告期内，于境外发行于2026年到期4.5亿美元融资利率5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2580万美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月。在境内，则发行了一笔于2024年到期，规模14.5亿元，融资利率5.9%的公司债券。
稳健向好的业绩和财务表现，也让雅居乐获得了包括星辰、德银、安信国际、建银国际、中金公司等多家国内外行机构给出或维持“买入”、“跑赢市”等利好评级。尤其是在多元业务拓展方面，雅居乐所表现出来的巨前景，获得机构普遍认可。
图片来源：雅居乐官方信息
美银美林维持雅居乐“买入”评级，并在报告中指出雅居乐的物业管理、环保等多元化运营最终能实现更好的增长。
安信国际亦表示，看好雅居乐的多元业务发展，可有效分散地产板块的政策风险，多元业务渐趋成熟，也将进一步优化雅居乐的利润结构。
多元业务有序推进
增强未来可持续发展动能
为进一步提升经营质量，增强未来可持续发展动能，近年来，雅居乐一方面做好地产主业为未来高质量增长提供重要支撑，另一方面也积极布多元业务打造第二增长曲线。
在聚焦主业方面，依托前瞻性布和持续提升的产品力，雅居乐实现了规模的稳定增长，同时也通过深耕粤港澳湾区和长三角区域，不断优化土储结构，注入增长后劲。
今年上半年，雅居乐通过招拍挂、收并购、产城融合及城市更新等多渠道新增优质项目22个，新增预计总建筑面积为304.3万平方米。截至2021年6月30日，雅居乐拥有总建筑面积为5,295万平方米的土地储备，总货值为8,600亿元，为其未来高质量发展提供了重要支撑。
图片来源：雅居乐半年报
主业之外，截至2021年6月底，雅居乐多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额），对雅居乐整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点。
其中，以其旗下物业板块——雅生活最为抢眼。
根据雅生活公告，截至2021年6月底，雅生活录得营业额62.47亿元，同比上升56.1%；在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。值得一提的是，雅生活在今年上半年还完成对上海最独立第三方物业管理企业之一的民瑞物业服务（上海）有限公司股权的收购，进一步补足雅生活在上海、长三角地区的市场空白。这也使雅生活合约面积中，来自第三方的面积数（含股权合作企业）持续增厚至达4.41亿平方米，占总合约面积的75.4%。
在物业领域之外，雅居乐也在加快城市更新布。
截至2021年6月30日，雅居乐城市更新已签订22个合作协议，重点聚焦湾区，并深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1,492万平方米，锁定货值预计达4,522亿元。而城市更新在当前集中供地等政策之下，市场、地方、民众等对其展现出更高的接受度，也正成为不少房企的第二发力点，雅居乐布该领域，可谓前瞻之举。
除此之外，雅居乐旗下其他多元业务也正稳步推进，雅城集团作为绿色生态人居服务商，将持续聚焦绿色生态景观服务及智慧装饰家居服务；环保集团，在期内录得营收12.19亿元，同比增长52.6%，并获评“环境企业50强”及“2020年新兴环保领军企业”等殊荣。
着眼未来高质量发展
调整升级组织架构
主业稳健增长，财务持续改善，多元业务协同并进，作为行业里的“稳健型”选手，雅居乐也正在为其未来高质量“长跑”做好准备。
近期，雅居乐正在开展组织架构调整，通过优化资源配置，提升组织效能，一方面是“做强、聚焦、深耕地产主业”，另一方面则是让多元化业务拥有足够的创新能力，其最终目的是使其“一业为主，多元协同”的得以深化，并获得更充足的前行动能。
据了解，本次组织结构调整的重点之一，就是以集团模式统筹管理集团的所有地产及运营业务。
其旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成为全新的地产集团。这一做法将使得雅居乐的整个房地产板块成为一个整体，实现强强联合。在多元化业务方面，包括雅生活、环保、雅城科技、资本集团在内的非房业务仍保持原有架构，继续协同并进，同时，还能借助新的地产集团的平台效应，获得更强势的赋能和发展。
可以看到，在此轮架构调整中，雅居乐“1+N”的业务发展并没有发生改变。甚至可以理解为，是在为深化这一而进行更长远的铺垫和准备：
其一是做强主业，通过整合优势资源、发挥品牌优势、聚合人才力量，全面提升房地产、运营、品牌输出全链条的竞争力；
其二是多元赋能，将优势资源聚焦于优势行业，让非房业务继续发挥协同效应，与地产主业实现双向赋能。
可以预见，随着“一业为主，多元协同”的持续深入，雅居乐在不断筑牢其行业护城河的同时，也在进一步提升自身盈利质量和长期抗风险能力，在当前房地产市场现状之下，雅居乐已然找到了一条长期可持续发展之路，并将在未来逐步释放出其增长的潜力。
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