半个月前，现在或许是一个不错的港股投资机会。而且，A股国庆休市期间，港股市场的行情，仍在开盘交易的港股上演了一轮杀跌，现在可能还是以阶段性的筑底反弹行情为主。但是，内房股是重灾区。当时力场君尚在休假中，随着宏观面的逐渐转暖，但还是忍不住写了一篇《港股的地惨股又血崩了，不确定性政策预期的逐渐消化，周五的A股会跟吗？》。当时就有一位佬留言给力场君：“不会！”
从长假之后到现在的行情来看，港股的真正行情，A股中的房地产股确实没有急跌，有可能在明年一季度展开。为什么会看好现在的港股市场？首先，但也没停住阴跌的步伐。熟悉力场君的小伙伴都知道，我们看AH股溢价指数，力场君一直在关注的地产股主要有招商蛇口、、这几个，这是一个非常重要的情绪指标，其中新城从时候的50多元到现在，它反映的是A股较H股的溢价幅度。前期在9月下旬，跌了三分之一了；中南更惨，这半年从6块多一直看到现在逼近4块了，昨天盘中还一度创下阶段性新低。
郁闷吗？肯定是有点儿！但越是这个时候，就越应该审视一下公司的基本面，没问题，就坚定信心，风物长宜放眼量。力场君关注的3个地产股里，招商蛇口很特殊，融资利率只有3%的“深圳地王”，与其他仍在苦苦挣扎的民营地产完全不在同一个赛道，也因此招商蛇口的PB、PE一直都保持相对较高的位置。
而对于另外两个民营地产股，新城和中南，力场君判断市场对它们的担心主要是在两个方面，但是我倒认为都不足以为虑；所谓的两个“风险”，说它们是纸老虎也不为过，今天就和小伙伴们简单聊聊。
风险一：债务特别是美元债
内房股的美元债，是最近一个月绕不开的话题，也是这一轮房地产股下跌直接的“”，多家内房股的主体、债券双双被批量降级，从已经暴雷的恒地产、、，到仍在传闻中的、、，此起彼伏、按下葫芦浮起瓢，让投资者的信心受打击。
别的不说，就连主投美元债的“鹏华全球高收益债基金”，在10月8日这一天就跌了17%以上，这在国内的资本市场上还从未见过，由此可见当前市场正处在极端行情当中，资本市场悲观情绪过度发酵。既然是过度发酵，就必有被误伤者，力场君觉得，中南和新城都是其中之一。
最近，10月18日晚，多家房地产公司集体被穆迪降评级，其中、、等，连评级展望还是“”的；中南的企业家族评级，也被从“B1”下调至“B2”、 不过评级展望维持“稳定”。此前标普在10月12日晚，也将中南评级B+下调至B、展望稳定。
展望“稳定”则代表了“下调不看空”，均表示中南将拥有充足的流动性以应对未来6-12个月内经营环境和融资条件所带来的风险，标普还指出：“截至2021年6月30日，公司扣除受限资金后拥有215亿元在手现金，足以覆盖其短期负债。”
其实至少从中期来看，中南的偿债压力并不， 2021年四季度境内外到期债券余额总共只有13亿元，境外美元债余额仅为4.8亿美元且今年年内无需要偿还的美元债；与此对照的是公司剩余授信额度达1425亿元，这能有多风险呢？
相类似，新城的债务压力处在非常可控的范围，力场君就不具体详述了。需要提示的是新城美元债的二级市场表现：之前新城也曾受累于美元债，10月5日那天，新城发展2025年7月到期、票面利率4.45%的债券每1美元跌2.6美分，至89美分，创下该债券2021年1月发行以来的最单日跌幅，这也直接导致新城发展股价当天跌了6%，盘中一度跌幅超过10%。
新城与中南相似，两家公司在房地产之余，都采用了“双轮驱动”的发展模式，新城有商业租管、中南有工程施工，收入和现金流来源都更有保障。也因此，新城控股2025年10月到期的美元债，在10月14日创下了发行以来的最单日涨幅，每1美元涨3.3美分，至83.8美分。
力场君在之前的文章里就表达过，不论是中南还是新城，经营模式和债务等还都很OK，所以说它们的压力是“纸老虎”、说它是被“误伤”的，不对吗？
风险二：销售增长降速
这是事实，不容回避，的房地产行业确实已经过了高歌猛进的时代。克而瑞发布的9月数据，9 月TOP100 房企实现权益销售金额为6033.9 亿元，同比下降35.7%，惨的一比。
具体到中南和新城控股，中南今年1-9月累计合同销售金额 1537亿元、同比增长7.4%，新城累计合同销售金额1708.08亿元、同比增长4.76%，两家仍能保持正增长，要知道，就连浓眉眼的万科1-9月份累计销售都已经同比下滑了。
其实力场君倒认为，现在的房地产股，最重要的已经不是看增速了。黃奇帆最近发表的关于未来十五年的演讲，很值得一看，其中关于城市化有这么一段表述：城市化率，目前已经到了64%左右。由于我们有比较严格的户籍制度管理，加上过去几十年计划生育管控，老龄化加速，再加上现有的农村人口中老年人居于多数，与世界同口径相比，几乎等同于欧洲75%左右的城市化率。城市化率的天花板在75—80%，今后15年是城市化率进入天花板的阶段；即使再过100年，城市化可能也在75—80%左右，不会变成95%。从这个意义上讲，人口进一步向城市集聚的过程趋于尾声。
不难感受到，房地产的“黄金时代”已过，已经开启了“白银时代”甚至直奔“青铜时代”，环境如此，房企该如何应对才是值得关注的问题。例数目前因债务违约倒下的房企，都存在着前期过度依赖债务进行规模扩张的通病，对此力场君的态度也是旗帜鲜明：未来的房企竞争，已经步入到了精雕细琢、追求运营和服务品质的时代。
新城在之前发的半年报中就提到：保持合理投资强度，在确保现金流安全的基础上，前瞻研究，科学研判，提高多元取地能力，精准投资，通过不断调整公司土储结构，用更优质资产置换低效资产，实现公司可持续、有质量的发展。
中南总经理陈昱含在之前的交流会上也提出：公司追求运营效率和确定性，是一家非债务型驱动公司，在同等销售规模的房企当中有息负债的规模处于行业低位；此外提出了“三个卓越”：卓越运营、卓越和卓越服务。
方向都是没问题的，但是公司的进化需要过程，投资也需要耐心，不妨多给公司一些时间。
所以说，对于“增长降速”这一条，力场君也认为不足以为虑，现在追求快快快，那就是在裸奔，“规模、利润、现金流”的房地产不可能三角的顺序，是应该变一变了，变成“现金流、利润、规模”；追求速度，远不如提质增效来得重要。这一点，不论是中南还是新城，都历经过多次市场震荡和洗礼，我相信它们。
正如力场君在之前的文章里写到的：“不论是房地产调控，还是对房企债务的降杠杆、严监管，都是为了让这个行业能够更加健康、可持续地发展，而不是要把众多房企掐死，徒留下一堆难以解决的债务和烂尾项目。”
国庆节前，央行适时发声，一周内两次提及房地产市场“两个维护”，传递维护市场健康发展的积极信号。对此，华西证券在研报中指出：“这是央行对近期地产风险暴露程度加的正面回应，表明了央行呵护金融市场、地产市场稳定的决心，也表明了央行在密切关注这方面的变化。”也指出，当前已接近暴露期尾声，未来地产行业将迎来利润率、信用、行业估值的三重修复，四季度地产板块行情值得期待。
最后再用券商研报来“打打气”。力场君对于券商研报的态度，一直都是不尽信，但不妨用来感受热度和查漏补缺。
对于新城控股，申万宏源证券给出了高度评价：秉承“住宅+商业”双轮驱动，先发布商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转成长典范，新环境下调整，争取更稳健持续成长。并直接报出了66元的目标价，相比现价几乎翻了一番。
中南则有华安证券的“力挺”，评价为：1、坚持众主流住宅的产品定位，完善地区布。持续完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的运营能力；项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，为业绩持续增长提供保障。2、业务协同优势凸显。公司业务涵盖住宅，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，合作构建了轨道交通、市政路桥、等基础设施以及商业、酒店、产业园区运营等组成的完整产业格，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。
华西证券还预计2021、2022、2023年营收970.7亿元、1141.6亿元、1320.8亿元，EPS为2.4元；如果华西证券给出的2023年目标EPS为2.4元能够实现，就意味着中南现价对应的市盈率只在1.7倍左右。
免责声明：文中图片均来源于网络，如有版权问题请联系我们进行删除！
