文章来源 | 财经新地产 作者｜路春锋
近期，展望后市，低迷的地产市场迎来一丝“暖意”。房地产调控政策在执行端出现微调预期，信用违约风险较的行业仍然集中在房地产行业，受此影响，重点关注民营房企。邹德立强调，沉寂许久的地产板块迎来反弹。
专家分析称，对债券后市不必过于悲观，所谓融资松动，在货币不收紧的假设下，仅是在政策执行层面进行微调，牛市并不会短期内结束。在接下来信用债投资上，并非范围的融资松绑。实际上，总体上要坚持银行、国企、城投等信仰。后市不需要太悲观21世纪：进入11月，监管政策本身不存在放松空间。并且，债市在经历了一轮快速下跌后有所回稳，在此过程中，目前10年期国债收益率已回落至2.92%一线。债市短期企稳的逻辑是什么？邹德立： 10月下旬以来债市震荡回稳，行业分化与整合正在加剧。
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融资端有了一丝“暖意”
今年以来，一方面源于政策压制下宗商品价格明显回落，房地产市场表现出“前高后低”的态势，上半年交易有多火热，下半年的降温就有多冷酷。一些过于依赖“高杆杠、快周转”发展模式的房企比如恒等，在此过程中都遇到了资金链紧张的问题，偿债压力凸显，分企业甚至出现债务违约。
而近期，房地产调控政策在执行端出现微调预期。
这丝楼市“暖意”始于9月下旬。
9月24日，在银行货币政策2021年第三季度例会上，央行指出要“维护房地产市场的健康发展，维护消费者的合法权益”。5天后（9月29日），央行与银保监会召集全国24家主要银行，联合房地产金融工作座谈会，会议围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，要求金融门准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
此后的10月份，多门频繁发声。
10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会。相关负责人表示，房价上涨过快的城市在房价回稳后，房贷供需关系将回归正常。
10月20日，、银保监会、央行领导在2021金融街论坛年会上表示：“风险总体可控，房地产合理资金需求正在得到满足。”
10月21日，银保监会相关负责人在三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上表示要支持刚需购房；强调在“房住不炒”和“三稳”前提下，推动房地产市场平稳健康发展。
转至11月，据报道，9日银行间市场交易商协会召集8家房企代表座谈，以适当增加企业合理的债券融资需求，打破对银行间债券市场对房地产行业的“偏见”。
随即在10-11日，沉寂多时的沪深及港股房地产板块迎来一波强势反弹，包括招商蛇口、金地集团等在内的多只房企股票涨停；此前曾幅下跌的中资房地产债券，其涨幅超过两位数的也不在少数。
11月以来，多家房企公行融资工具，计划融资金额合计超100亿元。其中，11月11日，保利发展披露了2021年度第四期中期票据发行文件，发行金额为20亿元，期限为5年，资金将用于偿还银行贷款。招商蛇口也于11月12日发布公告称，将在银行间市场发行30亿元中期票据，包括3年期和5年期两种，发行规模各为15亿元，资金同样将用于偿还银行贷款。
在上述的房企代表座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司都表示过将在银行间市场注册发行债务融资工具。而保利发展和招商蛇口两家央企率先发债，也让资金链紧张的房企们看到了希望，业内普遍判断，后期将会有更多的房企参与融资活动。
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微调，而非范围融资松绑
去年以来，受“三道红线”和房贷集中度等影响，银行对房地产市场及企业普遍持谨慎态度，居民按揭贷款审核周期拉长、房企信贷资金受限，同时带来了楼市和地市的双双降温。
受此影响，重点关注民营房企。邹德立强调，沪深两市、港股以及美元市场，中资房企股价持续低迷，股债双杀事件也时有发生，房地产板块陷入集体悲观。那么，如何稳定市场预期，对冲悲观情绪？
而从监管层面看，现在谈房企融资“松绑”为时过早。首席分析师强调，政策触底后，在执行层面进行微调，并非范围的融资松绑，更不能简单理解成“救市”。
机构首席分析师也表示，去年以来，针对房企融资端的监管持续收紧。“即使是‘绿档’房企，到底能发放什么量级的贷款，在商业执行层面也未有可操作的标准。”她认为，近期央行针对房企融资端的表态，更多是对执行层面的小幅调整，政策本身并没有太的调整空间。
融资微调的受惠房企也有限。某国有行投资银行北京地区相关负责人表示：“总体上银行都会续贷，但具体策略又需按照市场化原则进行。”该负责人指出，融资松动更多惠及的将是那些资信质优的房企，例如资质好的央企和地方国企，以及分声誉佳、实力雄厚的民营房企等。“至于其他资信欠佳的房企，即使（银行）系统里面有额度，放款也不会太容易，甚至会直接不放（贷款）。”
假若近期获得资金贷款，房企是否会借市场低迷期举收购？在收并购操作上房企会谨慎对待成为共识。郭毅分析道，“收并购的核心在于资产本身的安全性和利润价值，相比于拿地，分地产项目都或多或少存在隐性风险”，因此，在短期内，获得信贷支持的企业在收并购层面并不会有太多动作。
前述国有行投资银行相关负责人也认为，短期内房企“收并购潮”不会出现。“一方面，分企业自认能够熬过本轮调整，出让意愿不强；另一方面，近期的市场环境，也让收购方没有充足的安全感，或者在等更便宜的价格，收购意愿也不强。”
对于融得的资金多久能反映到企业流动性上，能在多程度上缓解企业资金压力，该银行人士续称，银行放款的具体额度很难一概而论，放款速度则不会太慢，预计拿到贷款的企业能缓解自身20%-30%的资金压力。同时，其强调：“这次行业震荡需要更多的时间来平复市场。”
研究院高级分析师同样认为地产行业回暖仍需时间。他表示：“在房企直接融资方面，由于行业整体处于高位回调阶段，需要等到投资人信心提振之后，融资环境才能得到实质性改善。”
而如前文所述，招商蛇口和保利发展等房企，所融资金将用于偿还银行贷款。业内普遍认为，现阶段，在拿到银行贷款后，多数房企还是会审慎经营，资金多用于偿还旧有债务，或者补充运营资金。
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房企分化持续加深
融资政策执行端微调，势必将会继续加深房企分化。
据某研究院统计，今年1-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。前10月累计降幅较今年前三季度进步一增，2021年1-10月发债规模占比2020年全年约66%。
数据来源：wind、贝壳研究院整理
10月，境内债券融资平均票面利率4.18%，较上月上升7个基点；境外债券融资平均票面利率为10.65%，较上月幅上升157个基点。境内债券利率相对平稳，境外方面连续三个月维持幅增长，10月境外债券利率均值已突破10%的高点。
数据来源：wind、贝壳研究院整理
对此，研报分析指出，虽然在宏观层面，央行针对房地产行业的多次表态，释放出一定的友好性。但政策实质性的边际放松主要是对金融机构执行政策中不合理行为的纠偏，对金融机构的风险偏好影响仍需一定的时间。
因此，境内外资本市场信心持续低迷，很难在短期内转圜，资本会加速涌向财务情况良好的头房企，行业集中度也会进一步提升。
在“三道红线”、“两集中供地”等楼市调控政策常态化之下，以及叠加疫情影响，房地产行业已经告别了疯狂扩张的黄金时代，走进全面去杠杆、行业利润合理化的存量市场时代。
据研究机构数据，自10月份以来(截止10月25日)，国际评级机构穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望，其中18日、19日集中下调高达20家。而下调原因多为“因融资渠道收紧且到期债务规模较，预计商的流动性将转弱，再融资风险将上升。”此外，穆迪还表示：“由于融资环境偏紧之下消费者信心较弱，未来6-12个月受评商的合约销售额将下滑，并由此导致公司财务指标和流动性恶化。”
值得注意的是，在房企信用评级普遍下调背景下，仍有多家头房企被确认正面评级。
9月2日，标普确认碧桂园的长期发行人信用评级为“BB+”，展望“正面”。标普评级报告表示，碧桂园的资本结构和融资成本与更高评级商相当。虽然最近债券市场出现波动，今年碧桂园仍从境外市场成功融资，发行了期限4.4-10年的优先债券，成本在2.7%-3.3%之间，优于同等评级甚至更高评级的中资商。
此外，保利发展、华润置地、万科、融创等房企，也前后被国际评级机构确认正面评级。
避险情绪的升温导致投资者和贷款机构更为青睐财力雄厚的商，这反过来又加剧了信用分化，并导致目前正在进行的行业整合加速。
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