焦点研究院 · 融资月报
监测时间：2021年1月1日至8月31日
研究员：张子豪
摘要
2021年8月，而美国的债务已经接近上限28.4万亿美元，房地产整体融资规模骤降近40%，预计10月中旬前将触及债务上限，其中境内外债由于房企爆雷事件频现，如果美国国会不迅速提高债务上限，整个境内外市场对房地产行业信用状况持观望甚至态度，美国可能“无钱可花”。美国财长耶伦更是发出警告，导致总体发行规模幅下降，美国可能在10月18日前触及债务上限，成本上升，联邦可能在10月出现债务违约，发行期限缩短等情况发生。此外，很可能给金融市场带来危机。昨夜，迫于房企上下游供应商压力，债务阴霾笼罩金融市场。周二，商业地产未来现金流不稳定等原因，美股跌，资产证券化产品发行规模亦幅降低。预计未来如果继续保持当前融资端的高压态势，道指盘中跌超500点，房企融资困难的情况将会持续。
融资规模：房企总体融资规模骤降，龙头房企信用风险导致境外债券融资陷入谷底
图1：2021年8月房地产行业各渠道融资情况
数据来源：用益信托网、wind，焦点研究院整理
从行业整体融资规模来看，2021年8月单月房地产企业通过各渠道共融资1385.27亿元，环比减少39.4%，同比下降23.2%。其中，信托产品共发行761只，较上月增加147只，发行规模约为690.81亿元，环比增长13.8%，同比减少22.0%；境内债共发行52只，较上月减少25只，发行规模约为456.45亿元，环比减少34.2%，同比减少10.9%；境外债共发行8只，较上月减少17只，发行规模约为66.21亿元，环比骤降81.3%，同比增加4.8%；资产证券化产品共发行24只，较上月减少39只。发行规模约为168.61亿元，环比骤降72.5%，同比减少50.5%。
深入各渠道来看，信托方面，新融资类信托产品规模增长明显，为四种基本渠道中唯一环比增长的融资渠道。房企在其他三条渠道面临融资压力后，选择通过信托方式融资。由于房地产行业资金调控升级，单纯的信托贷款模式已经不足以满足房企的需求，信托公司越来越注重股权投资类的直接融资方式，以便全方位提供金融服务。
图2：2021年8月境内债分种类融资总额
数据来源：wind，焦点研究院整理
境内债方面，2021年8月单月房地产企业共发行公司债224.6亿元，占境内债总发行额的49.2%，虽然依旧是房地产企业使用最普遍的融资产品，但是环比骤降33.4%。近期房企疑似违约和实质违约情况涌现，房地产行业整体信用状况转差，导致房企在进行债券融资时显得力不从心。该情况在境外债方面更加明显。
图3：2021年1-8月境外债融资规模
数据来源：wind，焦点研究院整理
境外债方面，2021年8月单月房地产企业发行总额为66.21亿元，成为今年发行境外债总额最低的月份，环比骤降81.3%。房地产龙头企业恒的流动性危机事件受到国际关注，多家国际评级机构都对恒集团及其债务进行降级处理，这也影响到了其他房地产企业的境外融资之路。境外金融机构目前对于房企的信用水平整体持观望甚至态度，直接导致境外融资规模骤降。
图4：2021年1-8月资产证券化分类别发行规模
数据来源：wind，焦点研究院整理
资产证券化方面，2021年8月单月，资产证券化产品各渠道融资规模下降明显，致使整体规模幅下降。近期，房企挤压上下游供应商，逾期占款的事件时有发生，商业地产未来现金流预期不稳定，金融机构在对房企提供资产证券化服务时也加了审查力度。因此，导致供应链产品仅发行131.91亿元，CMBS/CMBN产品更是只有19亿元。
融资结构：信托融资占比接近50%，房企在信用债市场和资产证券化市场表现挣扎
图5：2021年8月融资类别占比
数据来源：wind，焦点研究院整理
从整体上看，2021年8月单月融资规模占比最的类别变为信托产品，占总融资规模的49.9%，其次分别为境内债、资产证券化产品和境外债，占比分别为33.0%，12.2%和5.0%。在地产政策调控下，信贷规模受到约束，地产行业的融资环境依旧阴云密布，债权投资者更关心房企的债务结构以及再融资能力。
图6：2021年1-8月境内债分类别占比情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
具体来说，境内债方面，公司债依旧处于发行占比的杆位，发行金额占比接近50%；中期票据的发行量在7月达到今年最低值之后触底反弹，占比达到23.9%，成为发行占比第的产品。同期，资产支持证券占比骤降，为今年新低。房地产行业融资规模收紧不光体现在总规模上，在各个渠道上也有体现，首当其冲的就是资产支持证券。
图7：2021年1-8月资产证券化分类别占比情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
资产证券化方面，2021年8月单月供应链产品占比激增至78.2%，重新成为房企最青睐的资产证券化融资途径，CMBS/CMBN则降低至11.27%，从上个月占比排名第一的位置回落。类REITs类产品和购房尾款类产品整体变动情况不。从结构上看，房企在面对其上下游合作商时依旧处于绝对优势议价地位，而且在融资环境相对恶劣的阶段，房企依旧将供应链产品当做最主要手段。
融资成本：境内外债务成本双双提升，房企将目光投向相对低廉的信托产品
信托方面，2021年8月单月，信托产品平均年收益率为7.25%，环比下降5个基点，同比下降22个基点。信托产品相对低廉的成本价格成为房企选择该方式的原因之一。
图8：2021年1-8月境内债分类别利率情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
境内债方面，2021年8月单月，境内债券融资平均票面利率为4.33%，较上月上升11个基点。从上图可以看出，除中期票据外，其他产品融资成本都有所上升，其中企业债上升幅度。发行规模最的公司债，成本环比增长3个基点。8月共计17笔信用债发生违约，逾期本金合计超160亿元。其中包含蓝光发展、和上海三盛。
图9：2021年1-8月境外债平均利率
数据来源：wind，焦点研究院整理
境外债方面，境外债券融资平均票面利率为8.18%，较上月上升218个基点，为2021年新高。其中景瑞控股、、和境外债票面利率高于10%。前述已经提到目前房企在境外债市场整体所受风险预期较高，投资者多持谨慎观望态度。受此影响发行境外债成本必然水涨船高。同时，由于国内龙头房企流动性危机事件逐渐发酵，预计后续境外债发行将持续受到影响。
融资期限：境外债因市场预期及对于风险因素的考量期限继续幅缩短。
从整体上看，2021年8月，信托融资平均期限为1.65年，较上月下降0.03年；境内债券融资平均期限为4.16年，较上月周期缩短；境外债券融资平均期限为2.2年，较上月下降0.71年。
具体来看，信托方面，今年以来单月平均期限总体变化不，8月份相较上月有所降低，但仍处于正常水平之内。
图10：2021年1-8月境内债期限分布情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
境内债方面，2021年8月单月，房企发行债券期限整体缩短，主要是由于1-3年（含）产品占比相对增加，且这分产品整体平均期限也有所减低。由于信用债市场整体的信用状况下行，投资者偏向相对谨慎的投资策略，导致房企新发行债券整体期限变短。
图11：2021年1-8月境外债平均期限
数据来源：wind，焦点研究院整理
境外债方面，在8月份发行的8只海外债券中，期限低于3年（含）的占比高达87.5%，其中低于1年（含）的占比42.9%，体现出投资者出于境内房企风险因素的考量，更加接受发行期限短的融资产品，我们认为这种趋势概率将会延续下去。
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