金辉控股的销售、利润、债务、土储与公司整体规模的比值，公司一季度净利润0.06亿元，都处于合理范围。2021-2023年，同比增长185.71%；营业收入0.77亿元，业绩无忧
文 | 刘立
均衡发展
2021年8月12日晚，同比增长30.51%；公司总资产0.88亿元，金辉控股（集团）有限公司（下称金辉控股，同比增长17.33%。文章来源:乐居财经，09993.HK）披露了2021年上半年业绩。金辉控股的销售额、毛利润、净利润均保持了较快增长。同时，财务结构更加合理、有息负债率下降、融资成本下降。
2021年上半年，金辉控股实现毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；实现净利润20.1亿元，同比增长92.4%；合约销售额约558亿元，同比增长49.3%。
2021年上半年，金辉控股净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，继续保持“三道红线”政策绿档要求。现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5，剔除预收款项后的资产负债率比2020年底下降了0.7个百分点。
按照相关政策，达标“三道红线”绿档的房企，有息负债年增幅可以达到15%的水平。但金辉控股有息负债总额为543.97亿，较2020年底增幅为1.2%。
金辉控股资产总值增长至1974亿元，较2020年底增长6.3%。净资产增长至381亿元，较2020年底增长5.5%。因为有息负债总额增速1.2%，所以有息负债比率显著下降。由此可见，金辉控股的增长更多来源于产品力、管理效率、以及财务成本控制能力，并非简单由债务和规模驱动。
三个突出亮点
第一个亮点，国际评级获上调。
2021年上半年，金辉先后获得国际评级机构上调或新增评级的认可。其中标普上调公司主体信用评级至“B+”，展望“稳定”；穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望；惠誉上调公司评级至“B+”，展望“正面”。
第二个亮点，债务结构优化，债务成本显著下降。
融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%。金辉控股成功发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券。同时，境内外公司债券的发行成本也随着上市后信用评级的上调而下降。
报告期内金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%下降了0.52个百分点。
金辉控股总裁助理徐小冬表示：“明年希望融资成本得到进一步优化，达到行业优质水平。”下半年金辉控股计划引入包括保险等长线资金，进一步降低融资成本。
第三个亮点，流动性宽裕。
在市场流动性边际趋紧的背景下，“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策对房地产投资带来新的挑战，这也考验企业经营活动现金流。
从整体看，金辉控股流动性充裕。账面现金 255亿。截至2021年6月30日，金辉控股获得银行授信841亿元，其中已使用341亿元，未使用为500亿元。同时，金辉控股目前没有商票。
未来三年，净利润无忧
房企未来三年的净利润基本决定于当前的合约负债、项目利润率、土储质量。从这三方面看，金辉控股未来三年的净利润会保持合意状态。
2021上半年，金辉控股的合约负债增至773.6亿元，较2020年底增长12%。梳理、分析这些物业项目会发现，这些合约的平均净利润率约为10%。目前在售项目中，低去化率项目很少，这保证了未来合约的利润率。
在土储方面，金辉控股的原则是：“坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。”
金辉控股上半年共收购17幅新土地，新增规划建筑面积221.8万平方米。新增土储涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市。
在具体的投资方面，金辉控股注重都市圈，避开“集中供地”热点，重点布“新二线”，拿高性价比的地。北京兴地块、惠州白云新城5宗涉宅地，都是以底价竞得。这些土地未来能保证不错的净利润率。
从当前的合约负债、项目利润率、土储质量三个方面分析，2021-2023年，金辉控股的净利润可以保持稳定增长。
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