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潮汕商人素来喜欢抱团取暖，根据《建材股份有限公司2016年公行公司债券(第一期)募集说明书》所设定的利率调整选择权，在市场上虽然偶有竞争，发行人有权决定在本期债券存续期的第5年调整本期债券后2年的票面利率。发行人于2021年8月26日确定调整本期债券后2年的票面利率为2.70%，但私底下却私交甚好。地产商们风格各异，本期债券于2021年8月26日至2021年8月30日进行回售登记，其中佳兆业的郭英成，根据回售登记结果，以盘活烂尾楼出名。
1999年，本期债券的回售申报金额为19.65亿元。发行人已与未回售的3509.6万元债券投资人对本期债券提前兑付兑息达成一致。本期债券提前兑付兑息方案如下：本期债券将于2021年11月19日兑付全本金3509.6万元，郭氏三兄弟，并支付2021年9月27日至2021年11月18日期间(算头不算尾)的利息。完成本次付息、兑付工作后本期债券将提前摘牌。举报/反馈，在深圳龙岗布吉接手了一个烂尾楼。也因如此，郭英成了佳兆业地产，之后将烂尾楼打造成主题公园。
2000年，佳兆业的第一个烂尾楼项目了市场，佳兆业也因此走红。成功盘活几个烂尾楼之后，佳兆业获得“烂尾楼改造专家”的称号。
2005年，佳兆业走出深圳，在广州接盘了第一烂尾楼——中诚广场项目。
虽然该项目背景复杂，但郭英成最终成功拿下项目，还将属于被收购公司的6.7万平米房产全过户到了自己公司名下。
直至2014年10月，郭英成被曝卷入深圳某官员腐败案，因此离开深圳，避居香港。
同时，佳兆业位于深圳的超2000套房源遭到锁定，300亿元被截留。公司资金链断裂，陷入债务危机，股票长期停牌。
不久后，郭英成归来，选择自己解决境外债务重组，最终在潮汕帮三个佬蔡志明、刘銮雄和杨受成的帮助下，成功实现了逆转。
11月4日，一家头房企猝不及防地暴雷了！
佳兆业股价跌15%以上，涉及逾期理财总金额127亿元！
佳兆业方面回应称，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业集团第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。
图片来源：财联社
同时，佳兆业集团董事郭英成电话连线现场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。
11月5日早间，佳兆业集团及其子公司佳兆业资本、和同时在港交所发布公告，宣布停牌。
与恒一样，佳兆业同样也给出了承诺。但与恒不同的是，佳兆业是三道红线指标均处在“绿档”的房企，是什么原因导致企业陷入兑付风波呢？
佳兆业暴雷产品逾期陷入危机
11月3日下午起，不少网友在社交平台爆料称，佳兆业理财产品逾期。
此次佳兆业逾期规模约为3亿元，佳兆业集团通过锦恒财富布总本金119.13亿，预期到期的利息还有8.75亿，合计是127.88亿。
对于锦恒财富产品逾期兑付的情况，佳兆业回应称，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。
佳兆业行政总裁麦帆现场确认，过去一年，佳兆业在经营上确实遇到困难。从10月29日开始，佳兆业遭遇了“阶段性的难以为继”，因此无法给投资者兑付应有的本息。
图片来源：佳兆业
11月4日，佳兆业公布兑付方案，佳兆业集团将以锦恒财富产品的到期时间为顺序，采用分期兑付的方式陆续兑付本金和利息。
例如，投资者本金到期当月兑付10%，之后每三个月兑付10%，直至兑付完毕，投资者利息在产品到期后将不再计息。
此外，原存续期的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕，若佳兆业筹资情况良好，将提前按照以上的规则提前兑付本金和利息。
据相关媒体报道，有投资人对于该方案提出不满。从到期100%兑付本息，变成每季度10%，一年合计40%，意味着两年半才能陆续拿到。
下半年以来，行业迅速冰冻。受此影响，佳兆业销售额连续三个月下行。根据公告，今年10月，佳兆业合约销售额约81.95亿元，同比下跌30.49%。
佳兆业流动性陷入困境
从半年报来看，其财务状况良好。截止今年6月末，公司净负债率为93.7%，剔除预收账款的资产负债率为69.9%，现金短债比为1.53倍，在手的487.4亿元现金完全能覆盖短期债务。“三道红线”全达标，成功进入“绿档”房企。
然而，即将到期的债券又为佳兆业带来诸多质疑，为什么会出现127亿理财危机？据悉，主要有几个原因。
首先，是资金受限。麦帆在会上表示，截至10月下旬，佳兆业账上仍有241亿元现金，为受限资金，还有超120亿元在途资金为售房尾款。
同策研究院研究总监宋红卫表示，随着资金监管的升级，很多房企越来越多的预收款被监管，即使账上有钱也不能动，这对于到期债务来说无异于杯水车薪。
其次，是融资加难。三道红线管控下，借新钱还旧款行不通。当下楼市整体遇冷，卖房回流更是困难，导致债务不断增加。
佳兆业从银行及其他的借款获得的款项为80.92亿元，同比减少31.47%。而通过优先票据所得的款项净额为163.38亿元，同比增加55.20%。
佳兆业为了抓紧回款，在各地的房子开始降价。9月，佳兆业的合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%。10月，合约销售额约81.95亿元，同比下跌30.49%。佳兆业今年的“金九银十”颇为惨淡。
图片来源：财经新媒体
第三，是美元债问题。根据wind数据，佳兆业是地产美元债规模超过百亿美元的三家房企之一，以153亿美元的规模紧随恒之后。
自楼市进入“冰冻期”后，不少房企债券出现违约。10月4日，百强房企花样年因美元债逾期，构成债务违约。10月5日，花样年8只美元债跌幅占据中资美元债跌幅TOP10。
12月7日，佳兆业将有一笔4亿美元优先票据到期。10月14日，佳兆业在澄清未兑付美元债利息等不实传闻时，曾表示计划提前回购分到期的优先票据。
然而，当房企违约事件频发后，提前回购并没有振奋投资人的信心。
今年10月，佳兆业的美元债遭遇持有人华人置业“割肉斩仓”，连续三次抛售佳兆业美元债，累积亏损本金及利息8亿元。
当天，佳兆业股价蒸发11.45%，成功助推市场恐慌的情绪，给佳兆业成功来了一记股债双杀。
在美元债被抛售后，10月中下旬开始，佳兆业遭遇了多家国际评级机构的“跳降式”下调。触发了债券提前偿还的条款，许多正在进行中的融资也被迫中止。
在多项因素的共同影响下，佳兆业遭遇了流动性危机。10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为。惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B下调至CCC+。
标普警告，佳兆业再融资存在重风险，有32亿美元债将于未来一年内到期。标普预计，佳兆业将在未来12个月内面临巨的偿债压力。
和花样年情况如出一辙，现金487.4亿元足以覆盖短债，却兑付不了逾期的127亿元，一石惊起千层浪。
资金受限、融资加难、债务危机、评级下降，原因让其流动性陷入困境。佳兆业拿什么给投资人进行兑付？
深夜致歉开展筹资计划
11月8日晚，佳兆业就此前爆发的财富产品兑付逾期发表声明，称“集团正采取多项措施，全力以赴解决问题。”
佳兆业表示，筹资计划主要包括加快销售回款和资产处置两方面。
计划拿出18个深圳项目进行筹资，总货值818亿元，面积144万方，对应银行融资203亿元。据相关媒体报道，华润置地等国企正洽谈介入佳兆业分深圳旧改项目。
图片来源：佳兆业集团
在过去一个月，佳兆业内展开了一系列自救行动。
先后推出了不同折扣的特价房，以促进销售。根据佳兆业发布的数据，黄金周期间，全国项目累计成交房源超7000套，成交金额超53亿元。
并且，10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向山东高速金融集团有限公司融资不超过1.2亿美元。
在之前，2015年佳兆业因无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息，成为美元债券违约的房地产企业，濒临破产。最终引入“生命人寿”成为股东后完成重组，逐渐回归正轨。
然而从今年初至8月中旬，根据wind数据显示，已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。危机之中，还会有人像当年一样伸出援手助佳兆业一臂之力吗？
至今仍有许多员工仍然选择相信佳兆业。据相关媒体报道，一位佳兆业员工透露，“我们不是不兑付，会想一切办法尽快兑付。而且不会躺平，一直在积极解决问题。”
郭英成曾说：“我们发现我们的命真的很好，运气也不错。”这一次佳兆业“不死鸟”的传奇又能否继续？未来一年，佳兆业到期债券将如何偿还？
参考资料：
《又一房企理财"爆雷"！3亿到期未兑付，股价跌15%！刚刚，公司回应，深圳监管门紧急出手！》——每日经济新闻
《“绿档”房企也违约？佳兆业相关理财产品逾期，有投资人不满兑付方案，质疑佳兆业拿什么还钱》——经济观察报
《佳兆业集团午间收跌近12%，标普预计未来一年偿债压力巨｜市场要闻》——36氪
《佳兆业拟处置18个项目，总货值818亿！》——不良资产头条
《现场|佳兆业百亿理财“暴雷”，300名投资者现场》——风财讯
《隐居在香港的地产前浪，和他们背后的潮汕帮》——地产爆炸
