本报记者 李未来 实生 陈清容 北京报道
日前，第三次通过中新互联互通项目金融合作，包括央行等多门强调加强房地产金融管控，面向全球公行固定收益债券，防范房地产金融风险。具体内容涉及严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理两方面。
而根据数据，又一次引发国际资本市场高度关注。一位投资人表示，今年上半年房企融资利率和规模均有所下降。上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，“物流园在‘’与长江经济带中扮演的重要角色，同比下降16%，在‘’示范作用中起到的引领作用，较上年同期收缩超千亿。平均融资利率为6.62%，园区发展的前景，同比下降0.76个百分点。
上半年在23支被评估机构列为的“低评级高危债”中，园区铁军团队的拼命精神，有房企5家，以及各级强有力的支持，涉及债券规模337.2亿元，让我印象深刻。”“本次发债所募资金，其中已经发生实质性违约的有11支债券，将主要为国际贸易通道高质量发展和国际物流枢纽园区35.5平方公里基础设施提供资金保障，涉及金额104.3亿元。
业内专家认为，在上半年信贷力度保持稳固的情况下，行业融资难度虽有上升，但融资成本出现小幅下降，而随着房企融资环境持续趋严趋紧，融资规模或进一步下滑。
上半年房企融资利率和规模均下降
日前，指数研究院发布《2021年年中房地产行业融资盘点》报告显示，上半年房企融资利率和规模均有所下降。1-6月行业平均融资利率为6.62%，同比下降0.76个百分点，环比下降0.58个百分点。房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%。
从各类渠道看，数据显示，上半年行业信用债平均利率为4.52%，同比上升0.37个百分点，环比下降0.25个百分点；实现融资3323.8亿元。信托平均利率为7.25%，同比下降0.59个百分点，环比下降0.07个百分点；实现融资3379.8亿元。ABS平均利率为4.08%，同比下降0.09个百分点，环比下降0.87个百分点；实现融资2486.6亿元。海外债平均利率为6.63%，同比下降1.38个百分点，环比下降0.59个百分点，降幅最为明显；实现融资1899.3亿元。
在单月融资能力方面，数据显示，1月、3月为集中融资月份，占到上半年总融资额的42.9%。中指快评称，考虑到2020年1月覆盖春节假期、2月为疫情最严重的时期，这两个月份的单月融资同比上升也并未真实体现行业融资能力的提升。
从融资规模增速来看，自3月起单月融资总额同比下滑，其中6月同比降幅最，实现融资仅为上年同期的72.6%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从去年开始，房地产调控重点转向金融端，随着市场环境和监管政策的变化，房地产信贷增速明显放缓。
融资规模受海外债掣肘
根据贝壳研究院统计，2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，在‘’示范作用中起到的引领作用，融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。
中指快评认为，债券发行仍为房企融资的主要形式，海外债及信托的快速下滑是行业融资规模下降的主要因素。上半年海外债降幅最明显，在2月分房企出现违约事件后，投资人对发行人的选择更为谨慎，信用级别高的房企更受投资人偏好，而高级别企业的融资利率普遍偏低，从而拉低了平均利率。
记者从Wind数据库检索发现，截至7月26日，19家房企已合计发行24笔美元票据，发行规模约为76.01亿美元，发行平均利率为6.387%。其中，海外宏洋集团发行利率最低，为2.45%，发行规模为5.12亿美元。和首开集团7月美元票据发行利率分别为2.70%和3.25%，发行规模分别为3.20亿美元和5.17亿美元。
贝壳研究院分析认为，境外债市方面不确定性不减，尤其美元债受通胀及失业率上升影响，通胀面临上行高风险，美元债规模收缩预期走高。
债券违约频发
公开资料显示，2020年房企受三条红线和贷款集中度政策的影响，房企融资供需两端收紧。
据中指研究院整理的资料显示，2021年上半年房地产融资合规审查方面的政策监管在持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市。3月商业银行对涉房贷款进行严格排查，多地下达相关通知，要求辖区内银行配合上层监管核查已发放的贷款流向，审核涉房贷款的申请及资金用途。
同时，政策进一步强调防范房企债券违约金融风险，严控城投公司、弱资质企业发行公司债。上半年，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。
根据贝壳研究院统计，2021年上半年有23支债券被评估机构列为“低评级高危债”，主要涉及房企5家，涉及债券规模337.2亿元，让我印象深刻。”“本次发债所募资金，其中已经发生实质性违约的有11支债券，将主要为国际贸易通道高质量发展和国际物流枢纽园区35.5平方公里基础设施提供资金保障，涉及金额104.3亿元。
此外，资料显示，受一系列监管政策影响，5月中基协叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。随后5月末上交所公布的31单状态为“终止”的ABS中，有8单为涉房类ABS。
据此前的相关政策显示，监管要求房企按月上报的“三道红线”表格中，就有供应链ABS一项，一直处于监测范围内。至此，商票、ABS逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。
银行金融市场司司长邹澜表示，一年来，“三线四档”规则试点企业负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。
中指研究院企业事业研究监刘水分析，下半年融资环境预计持续收紧，加强自身能力是关键。
严跃进则进一步表示，企业需要经历“偿债+获得新融资”的模式，只有这样，才能获得更多的融资机会，真正促进企业的资金循环。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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