编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
满打满算的话，房地产市场陷入整体性的收紧态势至今已经持续了五年，从2016年开始，以限购限售、“三道红线”为代表的各类监管动作就持续不断，“房住不炒”的思路指引下，房企虽然日子不再好过，但这也是它们本就应该付出的“代价”。
值得注意的是，至少未来房地产企业的发展方向已经被明确地标示了出来，那就是所有行业玩家都要在降负债、降杠杆的前提下安全有序地实现增长与扩张。换句话来说，地产行业仍然可以增长，但钱肯定是不会再像过去那么好赚了。
近日，知名房企旭辉控股对外发布了公司在今年八月份的经营数据，数据显示，旭辉在今年八月份实现了超过200亿元的销售金额，今年前八个月累计实现的销售额超过1770亿元，相比去年同期增幅达到38%。
可以看出，旭辉控股目前的楼盘销售表现看着还不错，不过结合公司不久前发布的半年报数据可以看出，旭辉在目前的行业环境中顶多也就是刚刚达到了平均水准，增收不增利问题凸显、负债保持增长态势、牺牲未来长期盈利水平以降杠杆的它如很多房企一样面临着不小的发展压力。
利润增速表现一般
从公司发布的半年报数据更能整体看出旭辉控股近来的实际发展现状。
根据2021年上半年财报显示，旭辉控股在今年上半年实现了超过363亿元的总营收，营收增速非常快，增幅达到58%；毛利表现也不错，公司上半年毛利润超过75亿元，同比增幅超过27%。
但在净利润表现上，旭辉控股却有点“增收不增利”的意味了，它在今年上半年的归母净利润为36亿元左右，同比增幅只有不到7%。58%的营收增幅，却只有不到7%的净利增速，这表明旭辉赚钱能力越来越差。
值得注意的是，近年来，旭辉控股的净利润表现始终说不上让人满意。在2018年年中达到超过58%净利增幅的“高光”之后，公司的净利润增速就再也没有亮眼过了，从2019年年中的净利润同比由增长变为下跌，到2020年中旬微涨了不到6%，再到今年上半年微涨不到7%，旭辉控股的净利润表现显然不太能让市场满意。
在降杠杆“三道红线”层面，旭辉今年上半年剔除预收款后的资产负债率超过72%，这一数据高出了“红线”监管要求，但它在净负债率、现金短债实现了“绿线”，可以看出“三道红线”2项达标的它在降低企业负债水平上还是取得了肉眼可见成绩。只是，全绿才是目标，希望旭辉控股能尽快在资产负债率层面满足监管要求。
未来发展压力不小
需要指出的是，目前旭辉控股“三道红线”2项达标的成绩是有其“代价”付出的，这种代价继续增加了未来公司在盈利层面的压力，这让原本就已经净利润表现不佳的旭辉面临了更的质疑。
从2021年年中财报数据可以看到，旭辉在今年上半年的债务总额超过1107亿元，同比增加了超过60亿元；净负债额超过583亿元，同比增加了超过47亿；担保合营企业负债额超过170亿元，同比增加了超过32亿。
整体来看，旭辉的各项负债额度都在保持增长，只是负债增幅还算是在可控空间之内，没有一些其它房企增长的那么快。那么，负债持续增加的情况下旭辉是如何做到进一步降低企业杠杆的呢？
以资产负债率为例，虽然今年上半年旭辉控股的资产负债率仍然飘红，但保持了下跌态势，原因在于公司通过增加少数股东权益的方式增加了资产总额，“分母”提升比“分子”要的情况下，公司负债率肯定就下降了。
根据财报数据显示，旭辉控股在今年上半年的少数股东权益超过572亿元，相比去年同期幅增加了56%，在全股东权益中的占比也增长至近六成。考虑到属于外投资的少数股东权益属于资产，所以这分的增加自然会提升公司资产总额。值得注意的是，这也是目前很多房企都会采用的财务调节方式。
只是，少数股东权益未来还是需要用公司业绩来兑现，所以长期来看，这种财务调节方式“牺牲”了公司未来盈利水平。而这种牺牲已然开始显现出来，公司在今年上半年毛利率、净利率双双下跌就证明了这一点。
负债、盈利问题背后，旭辉控股还在遭遇着整体销售成本的幅增加，这进一步压缩了公司的利润空间。
今年上半年旭辉控股的销售成本超过288亿元，相比去年同期幅增长了超过68%，这种现状不太妙。
好消息是，虽然旭辉控股在盈利、债务等层面的表现一般，但从公司销售、营收增长和存货情况来看，公司未来出现较经营风险的可能性不高。
根据财报数据，旭辉控股在今年下半年的可售货值达到2600亿元，旗下有量项目待售，这给公司未来的销售情况打了一针“强心剂”。如果能够继续保持公司目前的销售增长的话，那么到今年年底旭辉控股应该能够交出一份还不错的年度业绩报告。
只是，在行业整体性收紧的环境之下，旭辉控股无法真正高枕无忧，公司核心地产业务短时间难以腾飞的背景下，或许它可能将目光聚焦在多元化业务领地？当然，地产公司多元化我们已经见了太多，这并不代表公司能够在其它业务领域取得成功。但这至少是个“希望”吧，希望旭辉未来能够给我们带来更多惊喜。
