融创董事会孙宏斌。视觉 资料图
8月31日，拟从经营规则、经营管理、监督管理等方面对地方AMC进行全方面的规范。21世纪经济报道记者梳理发现，澎湃新闻（www.thepaper.cn)从融创（01918.HK）2021年中期业绩投资人会议上了解到，《办法》整体思路与之前相关文件保持一致，董事会孙宏斌在谈及“三条红线”时称，如开展不良资产业务仅限于本、、直辖市、计划单列市范围内，“对房地产的调控是非常必要的，个人不良贷款批量转让试点除外。同时，房地产的安全确实会影响金融和经济安全，为督促地方AMC不偏离主业，三条红线是比较合理的政策，《办法》要求在每年新增投资额中主营业务投资额占比应不低于50%，给出了三年的宽限期，收购金融机构不良资产投资额占比应不低于25%，这些指标不是一个很难的指标。不一定你是头企业就一直是头，连续两年不达标将被取消业务资质。《办法》还要求地方AMC控制杠杆率，资源就都向你那边倾斜。”此外，谨慎选择融资渠道，在谈及下半年的房地产市场时，未经批准不得向社会公众发行债务性融资工具，孙宏斌用了“惨烈”这个词来形容。
“三条红线不是一个很难的指标，下半年市场还是会比较惨烈”
根据融创披露的2021年半年报数据来看，截至6月30日，融创剔除预收款项后的资产负债率约为76%，较2020年底下降约2.3个百分点；净负债率为86.6%，较2020年底下降约9.4个百分点；现金短债比约为1.11。
“对房地产调控已经好几年了，这一轮从2016年10月份开始控房价，一直到2020年三条红线的调控是非常必要的。目前房地产作为安全的一个重要方面，会影响到金融和经济的安全。行业必须要调控，这是调控的必要性。三条红线其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，收购金融机构不良资产投资额占比应不低于25%，都是比较务实的指标，不是很难的。净负债率降到100%以内是超出我们预期的，不是很难，其余两个也都是比较合理的，对优秀企业的发展都是特别好的。最近各地都出台了不同程度的政策，目标都很明确，稳房价稳地价稳预期，最近第二轮集中供地中很多政策都是希望把地价控制住。”孙宏斌说，“最近很多企业压力都很，除了一些问题，但是确实跟政策没有关系，已经给了你三年宽限期，指标也不是很难，没有要求你降负债总规模，是降负债率。一些企业的压力可能是布、买地或者是产品造成的，并不是政策造成的。政策可能会带来一些行业的洗牌和变化。”但孙宏斌同时认为，按照这个要求，在每个企业都把负债规模控制住之后，整个行业资金量是减少的，这个可能会对企业造成很的压力。
当谈及下半年房地产市场时，孙宏斌表示比较悲观。
“下半年的市场压力比较，主要来源于两个方面，一是因为有些企业压力比较就开始降价，另一个就是的政策比较坚决，让家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较，家的购买力受到了影响。”孙宏斌称，现在的市场特别像2018年，“整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款还相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场幅下滑。今年下半年的销售压力很，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
“融创不仅要降负债率，也要降负债规模了。”在这场投资人的会议上，孙宏斌坦言，基于目前公司自身选择的考虑，融创今年不但要降负债率也要降负债规模。
孙宏斌称，公司要在三年内将融资成本从目前的8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。“降负债率相对容易一些，不像降负债规模，可以通过增加自有资金来降低负债率，只有两个都降了才能把融资成本降下来。”
“除了我们以外都有可能暴雷，自己的公司了解都比较难，别说别人的公司了”
对于目前有些企业出现流动性紧张和资金紧张的问题，有分析师希望孙宏斌预计下一个暴雷的企业会有什么特点。
“现在出现问题的企业，其实两年前就已经看到了，出现问题一定是综合性的，要么就是布出现问题，要么地买贵了，要么产品有问题，要么就是有问题，要么把钱挪走了。”孙宏斌称，出现问题的企业都是基本问题，但是要预计谁会暴雷，孙宏斌表示要了解别人的公司挺难，“自己的公司了解都比较难，别说别人的公司了，但我知道我们的流动性和安全性肯定没问题的，除了我们以外都有可能暴雷。”
在拿地方面，按照融创的预计，下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。
对此，孙宏斌解释，这个比较保守的目标和对市场的判断有关系。
“下半年的市场压力会比较，整个融资市场的信贷市场压力也比较，销售压力也，我们要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地，会吞掉我很多利润，未来希望独资的项目更多。我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样，这就是选择。”
孙宏斌进一步解释了他所定义安全的三个维度，包括要符合政策的导向；要让别人认为你是安全的；自己是真的安全。
“别人认为你是安全的就从三条红线指标和利息成本来看，所以要达到指标和让自己的信用评级做到投资级，这是一个非常高的目标。但是，别人认为你是安全的也不一定是安全的，三条绿线的公司也不一定是安全的，不一定没有风险，这个更难。我们下一步的策略就是要让自己更安全、更从容、更长期、更有价值，我们是有明确目标的。”
另外，在谈及收并购市场时，孙宏斌称，目前基本不存在收并购市场。
“现在的收并购市场有一个特别的问题，因为对每个企业都有负债总额的控制，现在有问题的公司都是有量存量债的，如果并购之后公司的负债规模就超了。央行在定这个负债上限的时候没有要求企业降总的负债规模，主要是为了保持市场稳定，不准你升负债是控制风险，所以有问题的企业贷不了款怪不了央行的政策。”孙宏斌强调，“目前所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务。”
