来源：金融界网
左起：李洋执行董事兼常务裁；黄仙枝执行董事、董事会兼行政总裁；刘伟亮执行董事兼董事会副；陈伟健执行董事、裁兼财务总监
金融界网8月25日消息“正荣地产强调高质量发展，也是我两次逃顶的核心，就要在规模、效益和资金安全三方面达到平衡。”正荣地产（06158.HK）董事黄仙枝在2021年中期业绩会上表示。今年上半年，不了解的可以看看我这篇：股市中总被吊打？普通人如何在资本市场中存活今天文章分段落可能有些人看不懂，正荣地产实现了合约销售、收入和盈利的全面增长，但是我希望看不懂的地方能去搜索一下，与此同时，对提高认知有帮助。一、今日A股市场复盘今天的盘面看似涨得不错，财务结构稳健、流动性指标持续向好。
黄仙枝表示，但热点极其分散，基于对全国房地产政策和市场的判断，早盘涨资源股，正荣地产在今年上半年整体实施了提节奏和调结构，午盘又怼证券、新能源、光伏，上半年完成率已经达到55％，下午资金又跑到白酒、CXO。这种快速的板块轮动很明显的表明市场处于迷茫期。如果你找不到市场上涨的那根暗线，到七月份已完成62％，来回追板块轮动就是死。我维持之前的观点不变，全年完成1500亿目标没问题。
合约销售额增长四成 归母净利润增长三成
中报数据显示，是反弹而不是反转，正荣地产上半年的合约销售金额823亿元，同比增长47％，已完成全年目标的55％；营业收入160亿元，同比增长10％；净利润15亿元，同比增长18％；归母净利润12亿元，同比增长33％。
从销售情况来看，上半年合约销售建筑面积约497.7万平方米，合约平均售价为每平方米1.65万元。正荣地产长期深耕一、二线城市，上半年的销售额91％来自于一、二线城市。而从区域划分来看，长三角占比57％，海峡西岸区域占比25％，是主要的销售业绩贡献区域。例如在苏州，正荣地产稳居当地销售金额前十、销售面积排名进入前五；在南京，正荣地产权益销售金额排名前三；在海峡西岸区域主要城市，如福州、南昌，正荣地产亦处于市场领先地位。
历史数据显示，从2016年到2021年，正荣地产的营收和净利增长可谓每年新上一个台阶，而且归母净利润的增速在2021年显著超过了营收的增速，表明此前经营提效成果显著。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice
今年底有望三条红线均达标 首发绿色点心债
如果说收入规模、收入结构、营收和净利表征的是房企的增长速度，那么负债、融资和现金流则表征的是房企的增长质量。正荣地产管理层表示，正荣地产牢牢把握住“有质量增长”的底线，坚定地优化债务结构，持续优化融资结构，主动降低杠杆水平。惟其才能行稳致远。
从2020年下半年开始，央行和住建联合提出规模房企要约束债务规模，“三道红线”政策成为约束房地产行业的主线。正荣地产在“三道红线”的硬约束面前表现良好，净负债率降至57.2％，较2020年底下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率72.4％，相比上年末下降4.2个百分点；现金对短债比2.2倍。除了剔除预收账款的资产负债率比央行规定的阈值略高2.4个百分点之外，其他两个指标均达标并持续下降。
正荣地产积极优化债务结构，拓展融资渠道多元化。今年以来，多次把握市场窗口，共发行17亿美元等值债券，同时置换了13亿美元等值债券，被置换的美元债成本在8％以上，通过债务置换节利息开支，短期负债在债务中的占比继续下降至28.5％，也促进了融资成本的进一步下降，使综合融资成本下降至6.35％，其中美元债的新发行成本幅下降60个基点至6.7％。
除银行借款外，正荣地产积极发行绿色优先票据、绿色点心债、公司债等，减少对单一融资管道的依赖。截至上半年末，公司拥有总授信2549亿元，额度充裕。
值得注意的是，在金融创新方面，上半年正荣地产成功发行16亿元绿色点心债，是第一家发行离岸绿色点心债的内地房企，引领绿色金融实践。
在目前行业信用风险加剧、融资难度上升的情况下，正荣地产以融资渠道多元、畅通、融资成本逐步降低的特点，赢得了资本市场对正荣地产稳健发展以及良好的经营管控能力的肯定。上半年惠誉提升正荣地产评级展望到B+（正面），中诚信和公国际继续维持AAA评级。
聚焦一二线城市 “地产+服务”起航
随着行业风头的转换，房地产企业间的竞争越发激烈。千亿房企之间的竞争与其说是土地储备的竞争，不如说是区域的竞争。
正荣地产于1998年，总位于上海，之初是定位于长三角的地方房企。乘着地产黄金期的东风，正荣地产在2015-2018年的规模迅速扩张，于初登港股的第一年就实现了突破千亿规模的梦想。之后正荣迎来“新三年”，将2019-2021年设定为“高质量发展期”，通过提升运营水平，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升，以迎接后千亿时代的到来。2021年正是正荣地产新三年的收官之年，也是其未来“十年”的开之年
新三年期间，正荣地产对原有的“145X”进行升级，提出了“1+6+X”规划，即扎根上海总，以长三角、海峡西岸经济区、中、环渤海、西、珠三角区域，实施全国化布项目，并适度延伸到更多城市。由此正荣地产深耕一二线城市的主攻方向是长三角和海峡西岸两优势区域，同时加强了珠三角的布。新增土储中，三分之一位于长三角，海峡西岸新增土储占公司整体新增土储比例也近三成，此外，在珠三角也取得突破，新增土储中有近四分之一位于珠三角。
截至2021年6月30日，正荣地产一共持有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约5,100亿，可支撑两年半使用，且高达82％的土储位于一二线城市，销售去化有保障。另外由于新增项目90％位于一二线城市，预计未来新项目预售均价将有提高。
积极参与集中供地 四个聚焦驱动长期发展
2021年以来，在“房住不炒”总原则指引下，房地产行业政策延续了严控房价上涨、租住一体、去金融化的总体特征，多个委、多个城市密集出台相关政策，限制房价、严禁炒作。年初全国22个重点城市实行集中供地政策，这使得土地市场的供应与企业的拿地模式均发生了很变化，许多企业也由此提出了“等一等、看一看”的策略。
对此，黄仙枝认为，集中供地政策对房地产市场的影响很， 集中供地城市名单出台后，重点城市的地价仍然明显向上走，这与稳地价、稳房价、稳预期的政策方向不一致，所以第二批集中供地城市名单出台后，一些新的政策有望真的将土地价格降下来，这对于行业而言都是乐见的。对于正荣地产而言，一方面要平衡土储和的关系，维持在2-3年这一恰当的比例；二要加强核心能力的，包括产品、投资、经营和服务能力；三要加强研判，包括周期、城市，以及产品的项目和定位研究。做好这些后，正荣将保持自己的竞争优势，积极参与集中供地。
当前，房地产市场总体依然面临不少挑战，展望未来，正荣地产提出“四个聚焦”以驱动企业长期持续发展，包括：聚焦精准投资，在紧跟政策的前提下，继续深耕现有区域的一、二线城市及其都市圈；聚焦经营提效，以现金流和利润为导向，继续做好“规模、效益与安全”之间的平衡；聚焦精益管理，加强融资和资金管理能力、资源整合能力、产品力，持续推进营销公司市场化的；聚焦高效组织，坚持“精总、中心、强区域”的方针，专业化、扁平化管理，完善授权机制，全力打造更多的百亿区域。千亿之后的正荣地产能还爆发出哪些精彩，值得拭目以待。
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